1가구 1주택 양도소득세 비과세

우리는 수많은 세금을 내고 살아갑니다. 알고 내는 세금, 모르고 내고 있는 세금 등 많은 종류의 세금이 있습니다. 

연초가 되면 작년에 낸 세금을 연말정산이라며 돌려주기도 합니다.

세금은 어려우니 관심을 갖지 않게 되고, 그러다 보면 세금 폭탄을 맞을 수도 있습니다. 

 

절세할 수 있는 방법 중 오늘은 양도소득세 비과세에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

 

 

양도소득세란?

 

양도소득세란 개인이 토지, 건물 등의 부동산이나, 주식, 분양권 등을 양도하면서 발생하는 소득에 부과하는 세금을 말합니다. 

부동산을 취득하여 양도하는 시점까지 보유한 기간 동안 발생하는 이익에 대해 양도 시점에 일시에 과세하는 것입니다. 

그러므로 부동산 양도로 인해 소득이 발생하지 않거나 오히려 손해가 났다면 양도소득세는 과세되지 않습니다. 

 

 

1가구 1주택 비과세 요건

 

대한민국에 주택을 소유하고 있는 가구는 약 1223만 가구라고 합니다. 이 가구 중 74.2%가 1주택을 소유하고 있습니다. 

이 주택 소유 가구 대부분이 주택을 양도할 때 비과세 조건을 만족합니다. 

이때 비과세 요건은 아래와 같습니다. 

1. 1세대가 양도일 현재 1주택을 보유해야 함

2. 주택을 취득한 후 2년이 지나야 함

3. 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역의 주택을 취득했을 경우에는 실거주 요건 2년을 충족해야 함

4. 양도 시 주택 가격이 12억원 이하여야 함

 

 

2017년 8월 2일 부동산 대책으로 인해 체크해야 할 사항

 

위의 비과세 요건 중 3번의 경우에는 2017년 8월 2일 부동산 대책 발표에 따라 취득 당시 조정대상지역으로 지정된 곳이라면 2년 이상 거주 요건을 만족해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 

 

2023년 12월 현재 조정대상지역은 강남3구와 용산구 두 곳이지만 2017년 8월 2일 이후 조정대상지역으로 선정된 곳은 전국에 100곳이 넘었고 서울 25개구는 모두 조정대상지역이었습니다. 

2023년 12월 이후에 주택을 양도한다고 하더라도 만약 주택 취득시에 조정대상지역의 주택을 구매하고 실거주 요건 2년을 채우지 않았다면 비과세 요건을 만족하지 않는다는 것을 명심해야 합니다. 

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2017년 9월 19일 정부는 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택에 대해서는 2년 실거주 대상 요건에서 제외시켰습니다. 

주택 취득일은 잔금 납부일과 등기접수일 중 빠른 날짜를 말하며, 내가 주택을 2017년 8월 2일 이전에 계약하고 잔금을 2017년 8월 2일 이전에 모두 처리했다면 2년 실거주 대상에 해당하지 않습니다. 

 

내가 비과세 요건을 만족하는지 확인하기 위해서는 이 점을 잘 살펴봐야 합니다. 

 

 

비과세 자가 진단 및 양도소득세 미리 계산 방법

 

조정대상지역은 국토교통부에서 발표합니다. 

현시점의 조정대상지역 발표는 국토교통부를 통해 확인하면 되지만, 내가 양도할 주택이 취득 시점에 조정대상지역에 속하는지는 국세청 홈택스에서 확인하는 방법이 가장 빠릅니다. 

 

국세청 홈택스 홈페이지 → 세무 업무별 서비스 → 양도소득세 → 비과세·중과세 자가 진단 메뉴를 통해 확인할 수 있습니다. 또한, 미리 계산해 보기 메뉴를 이용하여 양도소득세를 미리 계산해 볼 수도 있습니다. 

손쉽게 양도소득세와 비과세 요건에 맞는지 확인해 보십시오. 

 

 

이 외에 확인사항

 

양도하는 주택이 공동명의로 되어 있는 경우 비과세 요건 중 하나인 양도가액 12억 미만이 완화됩니다. 

1주택자 부득이한 이유로 인해 2ㄴ년 보유 및 거주 요건을 채우지 못하더라도 구제해 주는 제도도 있습니다. 

이렇게 개인의 여러 가지 요건에 따라 적용되는 사항이 달라질 수 있으므로 본인에게 맞는 사항을 잘 확인해 보아야 합니다. 

 

처음에는 복잡하고 뭐가 뭔지 모르겠지만 국세청 홈페이지에 가보면 사례별로 잘 정리되어 있는 자료도 있으니 꼭 확인해 보시기 바랍니다. 

 

알면 힘이 되는 절세 방법에 조금만 관심을 가진다면 많은 도움이 될 수 있습니다. 

 

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